Comment Savoir si un Terrain est Constructible et la Possibilité de le Rendre Constructible en Zone Naturelle

Lorsqu’on envisage de construire un bâtiment, l’une des premières questions à poser est de savoir si le terrain en question est constructible. Ce processus implique de naviguer à travers des réglementations complexes et des démarches administratives rigoureuses. Cet article offre une analyse détaillée des critères pour déterminer la constructibilité d’un terrain et explore la possibilité de rendre constructible un terrain situé en zone naturelle.

1. Détermination de la Constructibilité d’un Terrain

1.1. Consultation des Documents d’Urbanisme

La première étape pour vérifier la constructibilité d’un terrain consiste à consulter les documents d’urbanisme.

• Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est le document principal qui régit l’utilisation des sols dans une commune. Il divise le territoire en différentes zones, chacune avec des règles spécifiques. Les zones U (urbaines) et AU (à urbaniser) sont généralement constructibles, tandis que les zones A (agricoles) et N (naturelles) le sont beaucoup moins, voire pas du tout.
• Carte Communale : Pour les communes qui n’ont pas de PLU, la carte communale remplit un rôle similaire en délimitant les zones constructibles et non constructibles.
• Règlement National d’Urbanisme (RNU) : En l’absence de PLU ou de carte communale, le RNU s’applique, définissant des règles générales pour l’occupation des sols.

1.2. Obtention d’un Certificat d’Urbanisme

Le Certificat d’Urbanisme (CU) est un document officiel qui fournit des informations sur la constructibilité d’un terrain et les règles d’urbanisme applicables.

• CU d’information (CUa) : Informe sur les règles d’urbanisme, les servitudes et les équipements publics existants.
• CU opérationnel (CUb) : Indique si le terrain peut être utilisé pour le projet envisagé et précise les conditions de réalisation de ce projet.

1.3. Analyse des Servitudes et Contraintes

Les servitudes et les contraintes techniques peuvent affecter la constructibilité d’un terrain.

• Servitudes d’Utilité Publique : Restrictions imposées pour des raisons d’intérêt général, comme les passages de canalisations ou les protections environnementales.
• Risques Naturels et Technologiques : Les Plans de Prévention des Risques (PPR) identifient les zones à risques (inondations, glissements de terrain, etc.) et peuvent interdire ou limiter les constructions.

1.4. Étude de Sol

Une étude de sol permet de déterminer la nature et la qualité du terrain. Elle identifie les risques géotechniques qui pourraient affecter la construction.

• Stabilité du Sol : Un sol stable est crucial pour les fondations. Les sols argileux, par exemple, peuvent poser des problèmes en raison de leur capacité à gonfler ou rétrécir avec l’humidité.
• Présence de Polluants : Les terrains contaminés par des substances dangereuses nécessitent des travaux de dépollution avant toute construction.

2. Démarches Administratives pour la Constructibilité

2.1. Demande de Permis de Construire

Le permis de construire est une autorisation administrative essentielle pour la construction d’un bâtiment.

• Constitution du Dossier : Inclut des plans, une notice descriptive, et les études techniques nécessaires.
• Instruction de la Demande : La mairie examine la demande et peut demander des modifications ou des informations supplémentaires. Le délai de réponse est généralement de deux mois.

2.2. Affichage et Recours des Tiers

Une fois le permis de construire obtenu, il doit être affiché sur le terrain.

• Affichage : L’affichage doit être visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier et au moins deux mois après l’obtention du permis.
• Recours des Tiers : Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour contester le permis de construire.

2.3. Raccordement aux Réseaux

La viabilisation du terrain comprend le raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement, télécommunications).

• Demande de Raccordement : Les démarches doivent être entreprises auprès des services compétents (Syndicat des eaux, ENEDIS, etc.).
• Frais de Viabilisation : Les coûts peuvent varier significativement en fonction de la distance aux réseaux existants.

3. Cas Particulier : Les Zones Naturelles

3.1. Définition et Réglementation des Zones Naturelles

Les zones naturelles (zone N) sont des zones protégées en raison de leur valeur écologique, paysagère ou agricole.

• Réglementation stricte : Les constructions y sont généralement interdites ou fortement réglementées pour préserver l’environnement.
• Activités Autorisées : En général, seules certaines activités agricoles, forestières, ou d’intérêt public peuvent y être autorisées.

3.2. Procédure pour Rendre un Terrain Constructible en Zone Naturelle

Changer la vocation d’un terrain en zone naturelle pour le rendre constructible est une démarche complexe et longue.

• Modification du PLU : La commune doit engager une procédure de révision ou de modification du PLU. Cette procédure implique une enquête publique et la consultation de diverses instances (Préfecture, Chambre d’Agriculture, etc.).
• Motifs de Changement : Le changement doit être justifié par un intérêt général (développement de logements sociaux, infrastructures publiques). La simple volonté d’un particulier n’est pas suffisante.
• Études d’Impact : Des études d’impact environnemental doivent être réalisées pour évaluer les conséquences de l’urbanisation de la zone naturelle.

3.3. Exemples de Cas de Transformation

Des cas de transformation de zones naturelles en zones constructibles existent, mais ils restent rares et sont soumis à des critères très stricts.

• Développement Urbain : Des extensions urbaines justifiées par la croissance démographique ou des besoins en infrastructures peuvent motiver la transformation.
• Projets Publics : Les projets d’intérêt public, tels que la construction de centres de soins, d’écoles ou de logements sociaux, peuvent également justifier des modifications de zonage.

3.4. Risques et Limites

Même si la transformation d’une zone naturelle en zone constructible est possible, elle comporte des risques et des limites.

• Opposition Locale : Les habitants et les associations environnementales peuvent s’opposer à de telles transformations, rallongeant et complexifiant les procédures.
• Viabilité Écologique : L’urbanisation de zones naturelles peut entraîner des perturbations écologiques importantes, comme la destruction d’habitats ou la modification des écosystèmes locaux.

4. Études de Cas Pratiques

4.1. Cas d’un Terrain en Zone Naturelle Transformé pour des Logements Sociaux

Un projet de logements sociaux dans une commune en expansion nécessitait la transformation d’une zone naturelle.

• Étapes :
• Révision du PLU avec justification par la nécessité de logements sociaux.
• Enquête publique et consultations des organismes concernés.
• Réalisation d’une étude d’impact environnemental.
• Obtention des autorisations nécessaires après plusieurs années de procédures.

4.2. Cas d’un Terrain Agricole Converti en Zone Constructible pour une École

Une commune rurale a transformé un terrain agricole en zone constructible pour y bâtir une nouvelle école.

• Étapes :
• Consultation et modification du PLU avec une forte implication de la communauté locale.
• Justification par les besoins éducatifs de la commune.
• Réalisation des études nécessaires pour minimiser l’impact sur l’activité agricole et l’environnement.

5. Conseils Pratiques pour les Acquéreurs et Promoteurs

5.1. Consultation des Professionnels

Il est fortement conseillé de consulter des professionnels (urbanistes, géomètres, avocats spécialisés en droit de l’urbanisme) pour vérifier la constructibilité d’un terrain.

• Expertise Juridique et Technique : Les professionnels peuvent fournir une expertise précise sur les aspects techniques, juridiques et administratifs.
• Accompagnement Administratif : Ils peuvent également accompagner les démarches administratives pour l’obtention des permis nécessaires.

5.2. Vérification des Risques et Servitudes

Avant l’achat d’un terrain, il est crucial de vérifier les risques naturels et les servitudes d’utilité publique.

• Plans de Prévention des Risques : Consulter les PPR pour identifier les éventuels risques naturels ou technologiques.
• Servitudes : Vérifier les servitudes existantes qui peuvent limiter ou interdire la construction.

5.3. Prévoir les Coûts Annexes

Les coûts annexes à la construction doivent être pris en compte dans le budget global.

• Frais de Viabilisation : Le raccordement aux différents réseaux peut représenter une part importante des dépenses.
• Frais Administratifs : Inclure les frais de notaire, les taxes d’aménagement, et les éventuelles études techniques ou environnementales.